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1.   Remplacement des gardiens

Monsieur Binsse prendra sa retraite fin 2018. Madame Binsse souhaitait continuer à travailler à Béryl mais c’est impossible car leur contrat stipule bien qu’il s’agit d’un poste double. Nous allons donc négocier une rupture conventionnelle car elle devra quitter son poste en même temps que son mari.

Le conseil syndical prévoit de rédiger une sorte de « cahier des charges » des tâches incombant aux gardiens qui remplaceront M. et Mme Binsse au moment de leur départ. En effet, un certain nombre de tâches sont tombées en désuétude alors que d’autres, qui sont effectuées, ne figurent pas dans le contrat.

Un appel à candidatures va être lancé et le conseil syndical sera partie prenante lors de la procédure de recrutement

2.  AG de l’ASIV

Les éléments qui intéressent la tour Béryl lors de cette AG sont :

v Part de Béryl dans le budget de l’ASIV : 245 502 € pour les charges générales et 53 000 € pour les travaux. Globalement, cette part est sans changement par rapport à l’an dernier.

Il faut bien noter que dans les 245 500 € de charges générales, il y a l’eau de ville et l’électricité des parties communes pour 100 000 € environ qui sont payés à l’ASIV mais qui représentent la consommation de Béryl et seraient sinon directement mis au budget de la tour.

v A l’ASIV, pour l’eau, il y a un compteur général, puis un compteur pour chaque entité. Théoriquement, la somme des consommations des sous-compteurs devrait être égale à celle du premier compteur. Or, il y a depuis 2010 une différence très importante : la somme des sous-compteurs est inférieure à celle du premier.

De nombreuses recherches ont été menées pour connaître l’origine de cette différence, et elles sont toujours restées infructueuses.

Les montants restés non facturés aux entités ont été mis en compte d’attente. Mais le commissaire aux comptes, lors de la dernière vérification des comptes a demandé que ce compte d’attente soit apuré.

Cet apurement va se faire sur 3 ans, avec une affectation à chaque entité proportionnellement à ses consommations mesurées. Concrètement, pour la tour Béryl, cela va se chiffrer à 11 600, 13 000 et 11 000€ pour les 3 années à venir.

v Le bâtiment Zenith, qui hébergeait autrefois la mutuelle générale, va être vendu à Eiffage qui va y installer une école de commerce pour cadres. Il n’y aura pas de modification extérieure (donc pas de surélévation). La fin des travaux (à l’intérieur, donc) est prévue pour juin 2019.

L’escalier qui nous permet, via le « passage Grande Récré » d’aller rue Vandrezanne, sera démoli (il arrive juste devant l’entrée de Zénith), et nous utiliserons un escalier intérieur qui existe déjà, et aboutit un peu plus près de la tour Onyx. Cet escalier sera rénové aux frais d’Eiffage.

v Placette Bobillot et rue Vandrezanne

Au moment de l’appel à projets innovants pour l’avenue d’Italie, Hammerson a joint diverses rénovations à son projet Italik, celle de la placette Bobillot entre autres.

Il y aura une végétalisation de la placette, un ascenseur réservé aux résidents et une résidentialisation le soir (fermeture par des grilles et accès possible par digik).

Des grilles seront aussi installées à la sortie Bobillot du parking ; en effet, actuellement, par ces rampes, n’importe qui peut entrer.

Le projet présenté a été accepté par la commission ad hoc (composée de membres de l’ASIV).

En revanche, le projet pour la rue Vandrezanne doit être revu. Le projet de grilles destinées à la résidentialisation a été jugé peu pertinent. Une nouvelle réunion de la commission aura lieu en décembre

3.  Accueil des nouveaux arrivants

Une première session d’accueil est prévue le 25 novembre au matin. Les personnes concernées, propriétaires et locataires arrivés depuis janvier 2017, ont été prévenues par des courriers dans leur boîte à lettres.

Le conseil pense que bien connaitre le fonctionnement de la tour peut éviter des comportements inappropriés, qui peuvent être excusables pour des nouveaux arrivants. (nous regrettons d’ailleurs que ces comportements inappropriés soient également le fait d’anciens résidents, et là, ces comportements deviennent inacceptables).

Le conseil envisage une deuxième session en janvier ou février puisque de nouvelles arrivées sont prévues d’ici là.

4.  Travaux locaux vide ordures.

Les travaux avancent conformément au planning prévu Un détail avait été oublié : les grilles d’évacuation ; il se trouve qu’elles sont rondes (et de surcroît rouillées), ce qui complique la découpe du carrelage. De nouvelles grilles (carrées)  et neuves vont remplacer les anciennes

5.CPCU. (Voir texte annexé)

Les copropriétés plaignantes vont se réunir le 30/11. Le délai de deux mois sera alors écoulé (cf compte rendu du 19 septembre) et l’action au tribunal administratif pourra être engagée.

Les media commencent à s’intéresser au problème (M6, France 2…). A la suite de son intervention sur M6, Mme Bayon a reçu une demande de rendez-vous de la part du directeur de la CPCU. Une date est retenue en décembre pour une réunion avec Mme Bayon, Monsieur Lanco, Nexity et la CPCU.

6. Impayés

Les 3 gros dossiers (SCI, Tao Boun et Cohen) avancent grâce à la nouvelle avocate, Me Morin

7. Des dates pour l’AG

On essaiera de la fixer dans la semaine du 9 au 13 avril 2018 (sans doute le 10 ou le 11).

8.Divers

v Projet Italik.⁽¹⁾

Le Conseil de Paris qui a lieu ces jours ci va autoriser la vente de la parcelle.

A la suite de ce vote, il y a une formalité à respecter : les riverains vont recevoir un courrier leur indiquant qu’ils ont un droit de priorité qu’ils peuvent faire jouer (c’est-à-dire, que TOUS les riverains peuvent décider d’acheter la parcelle en lieu et place d’Hammerson – 10 millions d’euros). Il y a un délai de 1 mois pour purger ce droit.

v Réforme des règles de la copropriété

Un conseil d’administration, composé de copropriétaires et du syndic, remplacerait l’actuel conseil syndical. Ce conseil d’administration pourrait se substituer à l’AG pour les décisions sur les travaux. Mme Bayon et M.Lanco sont inscrits à une formation organisée par la CLCV en décembre et devraient avoir plus d’informations à ce sujet. A suivre…

Fin de la séance à 21h15

Prochaine réunion : 16 Janvier 2018 à 18h

Annexe

Situation du projet Italik

Le conseil de Paris, lors de sa séance des 20-21-22 novembre, a voté la délibération 2017 DU 242 qui permet la mise en œuvre du projet (exposé des motifs et projet de délibération disponibles à la loge).

Conformément à ce que nous avions demandé et qui nous avait été garanti, « la Ville de Paris ne vendra à Hammerson que le volume correspondant à celui du projet Italik, très légèrement ajusté pour permettre l’intégration des édicules techniques et des éléments architecturaux. » La Ville de Paris « demeure propriétaire du volume aérien au-dessus du projet, interdisant ainsi sur le long terme toute surélévation et transformation du projet qui seraient de nature à obérer les vues dont bénéficient actuellement les copropriétaires riverains. »

L’acte constitutif de servitudes (notamment pour l’accès piétons depuis l’avenue d’Italie à la dalle terrasse Beryl-Rubis) approuvé par l’assemblée générale de l’ASIV et la convention avec Béryl relative à la préservation de la vue depuis le hall (l’ « échancrure ») seront régularisés concomitamment à l’acte de vente. Les PV des AG  de l’ASIV le 5 juillet et de Béryl le 6 juillet sont d’ailleurs visés par la délibération.

La désaffectation du terrain n’est pas encore effective en raison du retard mis par Enedis à lancer les travaux de dévoiement des réseaux. Pour ne pas retarder le processus, le conseil de Paris a voté le « déclassement par anticipation » du volume qui sera vendu (la désaffectation fait cesser l’utilisation du bien, le déclassement a pour effet de faire sortir le bien du domaine public). Ceci permet la mise en oeuvre de la procédure de purge du droit de priorité des riverains : tous les copropriétaires de l’ASIV recevront donc un courrier qui devrait leur demander s’ils sont collectivement acheteurs du volume que la Ville compte vendre à Hammerson. Il ne sera évidemment pas nécessaire de répondre…

Une autre condition préalable à la vente est l’obtention par Hammerson du permis de construire. La Ville a précisé qu’elle est conditionnée à l’accord des services de la Préfecture de Paris et des Pompiers de Paris, concernant la sécurité incendie.

1.  Remplacement des gardiens

Le conseil syndical a reçu une candidature spontanée pour remplacer M. et Mme Binsse lorsqu’ils partiront à la retraite.

Le conseil étudie cette candidature et la mettra « en concurrence » avec les autres. C’est au conseil syndical, avec l’aide de Nexity, qu’il revient de conclure le contrat de travail le moment venu.

La réglementation IGH oblige à avoir un couple de gardiens. Quant à savoir s’il ne serait pas plus intéressant de s’adresser en totalité à une société de gardiennage, l’étude a été réalisée par le conseil, et le résultat était que le coût était bien plus élevé pour un service moindre (les gardiens connaissent les résidents, font attention aux personnes fragiles en période de canicule, par exemple…)

2. Avenant au contrat P1

Nous sommes sortis du contrat P1 qui nous liait à Hervé Thermique pour la fourniture d’énergie. Nous l’achetons maintenant directement à CPCU.

Pour surveiller les consommations et mettre fin rapidement à des dysfonctionnements éventuels, Hervé Thermique propose, pour 3000 € /an (la sortie du P1 nous fait faire une économie de l’ordre de 10 000 €/an) un logiciel qui permet aux personnes désignées (syndic, membres du conseil syndical), de consulter les index des compteurs (chauffage et eau). L’énergéticien d’Hervé Thermique fait un suivi mensuel de la consommation réelle et la compare à la consommation théorique afin de mener les actions correctrices rapidement.

Hervé Thermique doit maintenir une température de 21 ° dans les appartements, mais seul Nexity peut demander une hausse ou une baisse du chauffage.

Cet avenant convient au conseil syndical et va être signé.

 Pour mesurer la température dans les appartements, il y a actuellement 4 sondes dans 4 appartements de la tour. 4 nouvelles sondes « connectées » vont être installées, ce qui permettra de lire sur internet les températures qu’elles affichent (information objective et en temps réel)

3. Point sur l’avancement des travaux votés en AG.

vLa réfection des locaux vide-ordures des paliers va commencer début octobre. La peinture est commandée (la même que celle des couloirs) et un carrelage antidérapant a été choisi par le conseil syndical.

La durée des travaux prévue est de 3 mois. M.Gaillard et Mme Pellanda se chargeront du suivi en passant régulièrement vérifier la qualité du travail réalisé.

vLe tableau d’affichage numérique va être posé dès que le conseil syndical aura fourni des éléments pour alimenter l’affichage.

4. CPCU

Les syndics des immeubles partie prenante au conflit ont envoyé des courriers à la mairie de Paris et à la CPCU, pour demander la suppression de la hausse des tarifs de janvier 2016.

Une absence de réponse dans les deux mois est considérée comme un refus, et à partir de là on peut attaquer au tribunal administratif

5. Comment bien accueillir les nouveaux résidents de Béryl ?

Il y a beaucoup de résidents propriétaires qui emménagent  en ce moment. Le conseil envisage de faire un pot de bienvenue le samedi 18 novembre entre 10h et midi.

Ce moment de convivialité permettra aux personnes de se connaître et le conseil syndical pourra donner des explications sur le fonctionnement parfois complexe de notre immeuble.

6. Encore des problèmes de tri des déchets.

Il faut refaire une campagne d’explications sur le tri. Un agent de la mairie de Paris propose de venir assister les membres du conseil syndical ce jour-là.

Un nouveau problème survient : certaines personnes utilisent à titre de sac poubelle les nouveaux sacs biodégradables que l’on trouve dans les supermarchés pour les fruits et légumes et les jettent, certes bien fermés, dans les vide ordures. Mais ces sacs sont très fragiles, et bien sûr, ils se déchirent pendant la descente et leur contenu se répand sur les parois des vide- ordures. Un retour des cafards dans ces conditions est inévitable. Il faut acheter les sacs prévus à cet effet et qui sont très résistants.

7. Règles à respecter pour les travaux privatifs

Lors de travaux privatifs qui risquent de dégrader les parties communes, la moquette du couloir doit être protégée avec une bâche ou un plastique bien fixé et qui la couvre entièrement.

Les horaires pour les travaux bruyants doivent être respectés.

Lorsqu’un résident fait des travaux chez lui, il doit prévenir la loge et remplir une fiche travaux qui est affichée sur le tableau  vers les boites aux lettres. Ceci permet d’informer les voisins.

Le conseil va rédiger une fiche d’instructions que le résident devra communiquer à l’artisan qui fait les travaux. Celui-ci devra en accuser réception. Il saura donc qu’il doit protéger la moquette et respecter les horaires.

Le conseil va rédiger une seconde fiche, cette fois ci à destination des résidents qui font les travaux, où il sera précisé que ce sont eux qui sont responsables en cas de dégâts et qu’il est nécessaire que leur artisan soit assuré.

8. Faut-il prévoir un nouveau P3 ?

Notre immeuble a 41 ans. Certaines installations sont d’origine et devront être changées. Certains de  ces travaux de sécurité inévitables et onéreux sont urgents. Le conseil pense conclure

un P3 avec Hervé Thermique (même type de contrat que celui pour la chaufferie).

Un tel contrat permettrait d’étaler la dépense tout en réalisant les travaux rapidement.

9.Point sur Italik

Le permis de construire n’est pas encore obtenu par Hammerson, mais c’est en bonne voie. La procédure a pris du retard car Enedis devait faire des travaux de dévoiement de réseau mais a commencé plus tard que prévu

De plus, il y a des travaux RATP qui ne se termineront qu’en février 2018.

10. Compteurs d’eau

Mme Bayon et M. Chassagnon disposaient de codes pour faire un suivi sur les consommations d’eau et ainsi détecter des anomalies, ce qui a permis de signaler de nombreuses fuites et ainsi baisser la consommation d’eau. Ces codes ont été désactivés sans préavis et sans explication d’Ista.

Après plusieurs réponses fantaisistes d’Ista, il s’avère que la CNIL a considéré que c’était une intrusion dans les vies privées.

Cependant, M.Julienne, de Nexity, a besoin de ces codes pour réaliser les décomptes de charges individuelles des copropriétaires. Malgré plusieurs demandes, il n’a toujours pas retrouvé son accès.

Fin de la séance à 20h45

Prochaine réunion : 16 Octobre 2017 à 18h

1.   Election du président

Mme Bayon se représente, et elle est la seule à postuler. Elle est réélue à l’unanimité.

2.  Point sur Italik - servitudes

Un notaire a rédigé le texte sur la servitude de vue et d’ensoleillement, qui préservera ainsi l’échancrure que nous avons négociée. Ainsi la pérennité et l’opposabilité en cas de revente par Hammerson sont garanties, ce que les différentes rédactions que nous avait soumises Hammerson n’assuraient pas à notre sens.

L’assemblée générale extraordinaire pourra se tenir le 6 juillet afin d’approuver cette convention.

3.  Hervé Thermique : nouveau contrat suite à la sortie du P1 et récents incidents

Il a paru souhaitable, que, étant sortis du P1 nous rédigions un avenant au contrat avec Hervé Thermique qui permettrait d’assurer le contrôle des températures

La réunion avec Hervé Thermique aura lieu le 14 juin à 14h30.

Un technicien Hervé Thermique était affecté à la tour pour la maintenance (contrat P2), 4h par jour. Nous étions satisfaits de son travail.

Mais, il y a 3 semaines, ce technicien a été remplacé par un intérimaire qui travaillait le matin pour Antoine et Cléopâtre, et n’assurait (au mieux) que 3h/jour au lieu de 4 ; ceci sans être prévenus par Hervé Thermique.

Nous avons appris qu’il s’agissait d’un problème de factures Hervé Thermique non réglées depuis 2014. Mais ceci ne concerne pas que la tour Béryl. A décharge pour Nexity : la méthode de facturation d’Hervé Thermique est souvent incompréhensible.

Le conseil syndical s’insurge que ce problème, qui est à régler entre Nexity et Hervé Thermique, ait eu des répercussions sur la tour Béryl. Bien évidemment, il sera demandé un remboursement du prix de maintenance sur les jours où le travail n’a pas été fourni correctement

Un rendez-vous au sujet de la comptabilité est prévu avec M.Coquard (directeur de l’Agence Nexity, bd Vincent Auriol) le 9 juin. Un compte-rendu sera fait et affiché

4.  Impayés

Les dossiers avancent difficilement. Mme Crémadès, en collaboration avec MmeBartier (Nexity) et Maitre Morin, notre nouvelle avocate, essaie  d’y voir clair dans les problèmes de succession. Par exemple, il a été  découvert qu’après le décès de Mme Cohen, aucune déclaration de succession n’a été déposée. Ses fils occupent (ou louent) donc des appartements qui ne leur appartiennent pas.

5.  Compteurs Linky

Les techniciens n’ont pas procédé étage par étage comme la logique aurait pu le faire supposer, mais en suivant un ordre établi par un ordinateur. Malgré les efforts du conseil syndical, il a été absolument impossible d’établir un planning d’interventions

6.  Tableau d’affichage numérique

Le panneau doit être visible, mais ne pas déparer l’aspect du hall. L’emplacement choisi répond à ces conditions. Le tableau sera posé en septembre.

7.  Retraites de Monsieur et Madame Binsse.

Ils devaient être convoqués en mars par la Caisse de retraite pour avoir des informations précises sur les dates possibles de départ à la retraite et les conséquences. Ils n’ont pas encore reçu de convocation.

Nexity devra cependant commencer à prospecter pour ce poste double dès septembre 2017 pour ne pas être pris au dépourvu et que le conseil syndical ait le temps de choisir.

Fin de la séance à 19h55

Prochaine réunion : 21 septembre 2017 à 18h

1.   Point sur Italik

La ville de Paris a répondu au courrier envoyé le 10 mars conjointement avec Rubis.

Cette lettre portait sur la constitution de servitudes, et la réponse nous conforte sur la résolution favorable des questions de servitudes d’accès.

La ville propose par ailleurs une rencontre pour aplanir les problèmes restants. Cette proposition est favorablement reçue et un rendez-vous va être pris.

2.  Ascenseurs

Le rendez-vous avec le représentant de Koné a eu lieu et une nouvelle proposition a été faite : 15000€ à prestations égales, voire améliorées et pour un coût moins élevé que ce que nous propose Thyssen. Nous allons donc accepter et l’avenant partira du mois de juillet, il y aura donc une économie de 6500€ pour 2017 (et de 13000€ par an à partir de 2018)

3.  Projet de tableau d’affichage numérique

Le projet a été présenté le 20 avril. Reste à déterminer l’endroit où il serait installé.

4.  Grilles de désenfumage

La société Eris a réalisé les tests et les grilles sont conformes. Un document va être rédigé à l’attention de la commission de sécurité, précisant que le désenfumage est opérationnel et conforme.

5.  Chauffage

Nous sommes sortis du P1 et Nexity va passer un contrat avec la CPCU pour avoir la fourniture d’énergie en direct et non plus par l’intermédiaire d’Hervé Thermique.

Il faudra être très vigilant sur le P2, qui concerne la maintenance, et donc le réglage de la chaudière, puisque n’étant plus intéressé aux économies, Hervé Thermique risque d’être moins rigoureux sur ce point.

Mais, alors que le P1 était encore d’actualité, nous avons eu trop chaud dans les appartements, on peut d’ailleurs constater en regardant la façade avenue d’Italie qu’un grand nombre de fenêtres sont ouvertes.

Cette observation a été faite par M. Mori, de Secotherm, chargé de réaliser l’audit énergétique de la tour. Il viendra en faire une présentation aux membres du conseil le 20 avril et présentera une synthèse à l’assemblée générale le 26 avril.

6.  Bilan de la désinsectisation

Il est moins bon que la dernière fois, puisque ce sont 18 appartements qui n’ont pu être traités. Les raisons sont diverses, elles vont du refus pur et simple d’ouvrir sa porte à l’oubli de dépôt des clés ce jour-là. Il arrive aussi que certains résidants qui font changer leur serrure ou rajouter un verrou, par exemple, oublient de déposer le double à la loge.

Merci à eux de remédier au problème.

Quoiqu’il en soit, il faut savoir que si un trop grand nombre d’appartements ne peut être traité, la garantie de résultat ne fonctionne pas et la probabilité de réapparition de nouveaux cafards est plus importante. Autrement dit, il faut faire revenir la société aux frais de la copropriété pour un résultat qui aurait pu être obtenu du premier coup.

7.  Fontaine

M.Binsse a refait l’étanchéité. Il faut refaire un essai de mise en eau. Mais quelqu’un doit être au même moment chez « le voisin du dessous », à savoir le marchand de costumes du centre commercial, pour surveiller qu’il n’y a pas d’inondation et tout arrêter le cas échéant. Un technicien de Cofely a proposé ses services, il faut trouver un moment où M.Binsse et ce technicien sont disponibles.

Fin de la séance à 18h55

Prochaine réunion : 6 juin 2017

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